Gastos de Constitución de Hipoteca

A través de la sentencia 705/2015 de fecha 23 de diciembre del año 2.015 el Tribunal Supremo declaró la nulidad de la cláusula relativa a los gastos al considerar abusiva la cláusula en la que el BBVA imponía al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

Recientemente, en sentencia del Tribunal Supremo 148/2018 de fecha 15 de marzo de 2.018 ha hecho una reinterpretación de la sentencia anteriormente mencionada y se ha indicado qué gastos son susceptibles de ser declarados nulos y cuáles no.

¿Qué gastos se pueden reclamar?

Los gastos concretos que pueden ser objeto de reclamación, y a la vista de que el Tribunal Supremo se ha pronunciado exclusivamente sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, son:

• Honorarios o derechos del Notario.
• El 50% del importe del timbre de la escritura matriz y de la copia autorizada, puesto que esta última se expidió para el banco.
• Todos aquellos conceptos incluidos en la factura de la Notaría que no se correspondan con copias expedidas para el prestatario.
• Factura de Registro de la Propiedad.
• Gestoría si se acredita que fue impuesta por la prestataria.
• Del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la parte proporcional correspondiente a los intereses de demora calculados para establecer la responsabilidad hipotecaria, siempre y cuando sean abusivos y se reclame su nulidad.
• Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la parte proporcional a la diferencia resultante entre la cantidad calculada para costas y gastos y el 5% que se debería de haber calculado sobre el principal.

¿Por qué motivos son considerados nulos dichos gastos?

Se considera que, al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de su intervención o gestión, haciendo recaer la totalidad de los gastos sobre el deudor sin dar la posibilidad a este de negociar, se genera un desequilibrio en el consumidor, por ello, la cláusula debe declararse abusiva.

¿Por qué no se considera nulo el impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

Respecto del préstamo de constitución de hipoteca se debe de concluir que el sujeto pasivo (la persona que debe de hacer frente al pago) es el prestatario al ser la persona que se beneficia del negocio jurídico, por dicho motivo, no se considera abusiva dicha cláusula.

¿Se puede declarar la nulidad de la cláusula relativa a los gastos, siendo de otro Banco o Entidad distinto al BBVA?

Sí, se puede solicitar la nulidad de la cláusula relativa a los gastos de cualquier Banco o Entidad puesto que la nulidad declarada por la Sentencia del Tribunal Supremo, se basa en la falta de negociación y concreción en el préstamo, al incluir la misma de forma genérica.